יום שבת, 14 במרץ 2015

עצור -דירת קבלן לפניך

קניתם דירה בפרויקט קבלן !! בשעה טובה.


( כל הצילומים סיון אסקיו \ כל העיצובים מרב שדה )

רגע רגע -בואו נחזור קצת קצת אחורנית בזמן.
אתם מתכננים לרכוש דירה, כי התחתנתם וצריך להשקיע את הציקים של החתונה, כי אתם מרחיבים את המשפחה, כי ההורים זרקו אתכם מהבית ובעל הדירה בתל אביב העלה את מחיר החור שאתם שוכרים ב 2000 אחוז. 
קראו לפני החתימה על הסכם המכירה 

מה כדי ורצוי לדעת לפני?
אני לא עורכת דין ולא כלכלנית וכל ההצעות שלי מבוססת על ניסיון לקוחות שלי וקשורות לעבודתי כמעצבת.
  •   הכי הכי בהתחלה : קחו את תוכנית השיווק של הקבלן –בדקו כי קנה המידה של הריהוט המופיע בה נכון : זאת אומרת שהמיטה היא בגודל של לפחות 2 מטר על 160 ס"מ –פעמים רבות המשווקים מקטינים את הרהיטים על מנת לתת תחושה של חלל גדול, ברגע שאתם רואים כי גודל החללים מתאים לכם –רק אז המשיכו בתהליך.
  •   אם החלטתם לרכוש דירת קבלן רצוי לרכוש אותה על הנייר וכמה שיותר מוקדם כך יהיה לכם זמן רב יותר לערוך בה שינויים.
  •  איש\אשת הקשר שלכם מול הקבלן לאחר הרכישה הוא מי שיושב במשרד "שינויי הדיירים" והכי כדי להיות אתו\ה בקשרים טובים הם אלו המכריעים  אם לתת לכם עוד כמה ימי חסד להגיש תוכניות שינויים או לא ואם הם ממש יחבבו אתכם הם גם ילחמו עם הקבלן עבורכם ( על שטויות שבבניה רגילה לא הייתם צריכים חסדים של אף אחד).
(בפרויקט הקבלן האחרון שלי -קבלתי את הסכמת הקבלן להכניס ריצוף שונה באמצע הבית רק בגלל יחסי הטובים עם המשרד הנ"ל )


שמרו על יחסים מעולים עם הקבלן -ישתלם לכם כשתרצו לרצף את במטבח באריחים שונים 

 ככל שהקומה שרכשתם נמצאת בקומה גבוהה יותר כך יש לכם יותר זמן לרכישות ולשינויים , רכשתם דירה בקומה הראשונה? תצטרכו להסדיר את כל עניינכם בעוד רוכשי הדירות בקומה העשירית ישבו רגל על רגל ויחכו שמחירי האמבטיות ירדו בעודם צופים בעונה 12 של האנטומיה של גרי.
  •   לא חשוב באיזה פרויקט רכשתם דירה או מיהו הקבלן - הסטנדרט שתקבלו מהקבלן תמיד יהיה המינימום האפשרי וברוב המקרים ( סורי) איך לומר במילים עדינות??? מכוער. המלצה שלי? על מנת למנוע עוגמות נפש באולמות התצוגה ובטח ובטח חיכוכים בין בני הזוג ( היא: אני רוצה ברז קיר! הוא: זה עוד 3000 שקל! תראי את הברז הוא הוא כל כך יפה -מצביע על ברז אקראי באולם התצוגה) 
אני רוצה ברז קיר! 


לא רוצה להכנס לתאוריות מגדריות או לדיונים פמניסטים\שובינסטים -אבל מניסיון??? זוגות נחלקים לכמה סוגים -הנה רק חלק קטן מהם:

הוא : נחרד מכל הוצאה ומשכנע את עצמו ואת זוגתו שסטנדרט הקבלן הוא מ ד ה י ם. היא: מודעת למצבם הכלכלי, אבל גם מודעת שזאת הדירה האחרונה שאי פעם היא תרכוש -כי אין סיכוי שהיא עוברת את בסיוט הזה שוב פעם!
  • הוא או היא : ממש אבל ממש לא מעניין אותם אם האריח הוא מטר על מטר או 45 על 45  מבחינתו\ה דירה זה רק קירות, תקרה וחיבור לWI-FI. 
  • שנהם מגיעים עם לוח פינטרסט של עיצוב דירות במיליון שקל ולא מבינים למה הבית שלהם לא יוכל להיות כזה בסטנדרט קבלן (" אני ממש חושב שהאריח האיטלקי עם זיגוג אבקת היהלומים ב 1000 ש"ח למ"ר נראה בדיוק כמו האנטיסליפ האפור עכבר תוצרת סין שעלה לקבלן 40 ש"ח למ"ר") 

אלו רק כמה דוגמאות והן נועדו להיות מוקצנות -יש גם לקוחות מחוברים למציאות -מבטיחה לכם...


ריצוף קטן? תשלמו. גדול? דם תשלמו. מאוייר? ברור שתשלמו. 


אני לא אכנס לשיקולי הקבלן מדוע זה כך -אבל זה לא משהו שנעשה לטובת האינטרסים שלכם .
· כנל לגבי מספר נקודות החשמל, נקודות התאורה והאינסטליצה.


הפתרון?? שימו בצד תקציב לשדרוג: ההחלטה תהייה על פי שיקולים שלכם בלבד, אבל החליטו על תקציב, כל תקציב שהוא והגיעו עם התקציב הזה לאולמות התצוגה -זה ימנע, עוגמות נפש, טיזוזים מיותרים שלכם ושל אנשי המכירות ובעיקר בחירה נבונה של שידרוגים. 

  •  יש דברים שגם אם תרצו לשנות , לא תוכלו : כל מה שקשור לחזיתות החיצוניות : קרי -מיקום וגודל מפתחים, סוג וצבע פרופילים של חלונות .
  • · יש דברים שגם אם תחליטו שאתם רוצים לשנות, להוסיף או לגרוע, לא תוכלו לבצע לפני קבלת טופס 4 עבור הדירה\בניין ואלו דברים הקשורים בעיקר לתקנים :  ריצופים בחדרים רטובים,  סגירת מרפסת שרות בחדר רחצה שאין בו חלון, הזזת ספרינקלים וכו.

אם כבר ממ"ד אז לפחות בואו נעשה איתו משהו מיוחד -אם הקבלן יסכים לכם...



וכעת לגבי כל ההשלכות הנוגעות לסעיפים שכתבתי

  • · אם מראש אתם לא מתכננים לבצע שינויים מבניים בתכנית הדירה או לשדרג את כל מה שהקבלן נתן לכם , זרמו עם לוחות הזמנים וחכו למפתח כשבין לבין רצוי לקפוץ לאתר הבנייה על מנת לבדוק כי הכל מבוצע כמו שצריך : לא תוכלו לדעת אם הצנרת הותקנה כשורה אבל תוכלו לראות עם הריצוף הותקן ישר והאם הברזים בגובה הנכון.
  • · אם אתם מתכננים שינויים בדירה רצוי וגם בלתי נמנע להשתמש בשרותיו\ה של אנשי מקצוע : מעצבי פנים.

ההתחלה:  חלק א
  • ·הקבלן יעביר לכם לוחות זמנים כשחריגה מהם נושאת בחובה קנסות .בשלב הראשון תצטרכו להעביר לאחראית שינויי דיירים את השינויים המבניים בדירה : כמו הזזת קירות, ביטול חדרים, הגדלתם, הקטנתם וכו.
  • ·  יחד עם זה תצטרכו להעביר את כל השינויים והתוספות שאתם מעוניינים לערוך החשמל, בתאורה ובאינסטלציה.

אל תותרו על ראש טוש מפנק -שווה כל שקל 

השינויים השכיחים היום הם :
  • · הוספת נקודות חשמל, שדרוג האינסטלציה לאינטרפוצים 4 דרך
  • · הוספת ראשי גשם
  • · החלפת ברז הסוללה באביק פיית מילוי
  • ·  ביטול אמבטיות לטובת מקלחון
  • · הגדלת המטבח שהקבלן נותן לכם מה שגורר אחריו שינויים במיקום החשמל והאינסטלציה במטבח

אפשר לבטל את האמבטיה לטובת מקלחון 


לצערי, אני מגלה בכל פרויקט את חוסר ההתחשבות הנוראית בכל מה שקשור לתכנון הפנימי של הדירה:
דוגמאות:



לא תמיד חושב המתכנן על השלכת תכנון חלונות על הפנים -מה שמעניין אותו זה איך יראה הבניין מבחוץ

  • ·  התקן קובע כי חדר רחצה חייב להכיל חלון , אין חלון? אין בעיה הקבלן מספח את חדר השרות לחדר הרחצה והנה קבלנו ויטרינה ענקית.
  • ·  הקבלן רוצה לתת לכם חדר ארונות רק שאין לו את המטרז' הדרוש -
  • התוצאה :  סגירת נישה המספיקה לארון בגדים ממוצע והנה- יש דלת? יש חדר ארונות. 
  • · הקבלן רוצה לתת לכם יחידת הורים -אבל אין לו את המטרז' לחדר הרחצה שחלמתם עליו התוצאה: ההורים יסתפקו במקלחון מינימלי שבמקרה הטוב ישוק לאסלה ולכיור קטן . במקרה הרע? תוכלו להתקלח כשאתם יושבים על האסלה...
  • · הקבלן רוצה שהבניין יראה טוב מבחוץ : התוצאה? חלונות ענקיים שלעיתים קרובות מונעות מהקונים למצוא מקום להתקנת הטלוויזיה, במקרה הטוב . במקרה הרע? המיטה שלכם תהייה ממוקמת על חלון ענקי.


ותרו על "חדר הארונות של הקבלן" לכו על ארון מרווח במקום 

·         ובקטנה :
  • ·  מטבח עם חלון פצפון ש"תקוע" במיקום הכי לא מתאים
  • ·  פינת אוכל כשבמציאות לא ניתן למקם בה שולחן
  • ·  ממ"ד שמוכר לכל כחדר שינה לכל דבר בגודל מינמלי של 9 מ"ר מרובע.
להמשיך?


בדקו שפינת האוכל היא באמת פינת אוכל ולא רק 2 מילים שהמתכנן כתב על גבי התכנית

לאחר ששיפרנו כמה שניתן את תכנון הדירה, תוזמנו למשרד על מנת לתמחר לכם כל תוספת, רוב הקבלנים לא יחייבו אתכם על שינויים מבניים אלא רק על תוספות, אבל לא לדאוג הם יחייבו אתכם על דברים אחרים .

חלק ב
משרד השינויים יבקש מכם לסגור את כל האביזרים אותם הקבלן צריך להכניס לקירות
על מה מדובר? בעיקר אינסטלציה
  • · ניאגרות נסתרות
  • · ברזי קיר
  • ·  ואינטרפוצים


ניאגרה נסתרת צריכה להיות כבר סטנדרט קבלן בימנו אנו. 


· רוב הקבלנים מעניקים לכם היום ניאגרות נסתרות כסטנדרט קרי : לא תצטרכו להוסיף כסף על השדרוג או על העבודה
· במידה והקבלן שלכם עדיין בעידן המונובלוק?
·משמעות השדרוג לניאגרה נסתרת היא שתצטרכו להוסיף כסף על הניאגרה, הלחצן, האסלה וכמובן על התקנתם - מדובר על אלפי שקלים
·  אינטרפוצים - לצערי ובאופן בלתי ברור ( ברור -אבל מקומם) רוב הקבלנים עדיין חיים בעידן האינטרפוץ 3 דרך, שדרוג האינטרפוץ ל4 דרך לא יעלה רבות אך ישדרג לכם את החיים ובגדול :
· תוכלו להתפנק מראש טוש במקלחת ומפיית מילוי באמבטיה.
·  ברזי קיר הם בעצם אינטרפוצים לכל דבר ולכן אם חשקה נפשכם בברז קיר -שוב תצטרכו להפרד מכמה מאות עד אלפי שקלים


גם אם תלכו על ברז משטח -עדיין בדקו שהוא גבוה מספיק  צילום מרב שדה 


חלק ג
מנוחה- ואז שוב קורא לכם הקבלן לסגור מול אולם התצוגה שבחרתם מתוך מבחר מצומצם בדרך כלל את כל נושא החיפויים, ריצופים וכלים סניטרים.
גם פה יש לכם אפשרות לקחת את מה שהקבלן מציע אבל אם נדמיין מצב שבו אין לכם מגבלת תקציב ( we wish) אז תגידו בנימוס תודה אבל לא תודה .

מה ניתן לשדרג? הכל.
אבל במציאות שלנו? שהתקציב שלנו ברובו אם לא כולו הלך למשכנתא
נתחיל עם סדרי עדיפויות
  • הקבלן מציע לכם אמבטיה צנועה בגודלה במקרה הטוב ואמבטיית פח במקרה הגרוע?
  • שדרגו לאמבטיה גדולה יותר העשויה אקריליק
  • הקבלן מציע לכם ברזי משטח נמוכים שעל מנת לצחצח שיניים בבוקר תצטרכו לרדת על 4? שדרגו לברזים גבוהים .
  • הקבלן מציע לכם אינטרפוץ 3 דרך? ברז סוללה לאמבטיה? ניאגרת מונובלוק? שדרגו לפחות את השניים הראשונים.

אפשר לשדרג בקטנה -אבל לא לותר על נוחות ואכות. צילום מרב שדה 

שדרוג למתקדמים
  • ·   כיור חדר רחצה תלוי קיר? לכו על כיור מונח ובנו לו ארון
  • ·   כיור מטבח מחרס, חומר גרניטי לא איכותי ? שדרגו לכיור גדול ואיכותי יותר.
  • ·  ריצוף הבית ? רבים חוששים בי שדרוג הריצוף יעלה להם הרבה עקב המטרג' הרב -אבל חישוב מהיר של תוספת לא גדולה של 80 שקלים למ"ר לא תעלה כל כך הרבה כפי שאתם חושבים.
·  רק שימו לב -ישנם קבלנים שיחייבו אתכם על שינוי הריצוף גם אם נשארתם בגודל זהה ( למה?) ואם שיניתם את גודל האריח תחויבו על כך בביטחון.
חדרי רחצה? או חדרים רטובים בהגת הקבלנים הכוללים גם מרפסות פתוחות אך לא כוללים שרותי אורחים .

תשכחו מחדר רחצה ללא אריחי אנטי סליפ -זה לא יהיה זה...



התקן בארץ מחייב ריצוף חדרים אלו באריח נגד החלקה ( R10 R11  בשמם הרשמי)
בדרך כלל הקבלן ייתן לכם אריחים לא נעימים, גסים ובואו נודה לא ממש מושכים.
בשנים האחרונות חלה החמרה בתקנים ובמשטח המקלחון עצמו ישנה דרישה ל R11 שהוא אריח מחוספס יותר
·  אני ממליצה בחום לשדרג -מדובר על כמות קטנה, מכינה אתכם כי לא יהיה קל למצוא אריח נגד החלקה יפה, שכן היצרנים בעולם לא מיצרים אותו הרבה , מה עוד שהקבלן ברוב המקרים לא ירשה לכם לשדרג לגודל מעל 30 על 30 או 60 על 30  ס"מ שכן חדר הרחצה צריך להיות משופע  לכיוון הניקוז.
·   מה עם חיפוי הקירות? כמעט כל הקבלנים מציעים אריח לבן חלק כחלק מהסטנדרט , לכו על אריח כזה והרשו לעצמכם להשתולל בקיר אחד לפחות באריח יקר ושווה ( בבקשה אני מתחננת לא פס פסיפס )



הקפידו על הגשת פרישות לקבלן -ןאם כבר פספס ??? אז בגדול ובמרשים 

·   לאחר שבחרתם את הכל  ,רצוי עם מעצבת -היא תצטרך להגיש לקבלן פרישות  ( פורשים, לא פורסים) שזה אומר שהמבצע צריך לדעת בדיוק כיצד תרצו שהריצופים והחיפויים יבוצעו בפועל.

ואחרון חביב המטבח אוווו המטבח .
אין לי הסבר ברור מדוע ב 2015 מרבית הקבלנים עדיין בטוחים שפורמיקה באדום דובדבן או חום וונגה עדיין עושה לנו את זה,ההסבר היחיד שיש לי זה -שדרגו וכעת ( פורמיקה לבנה לא שונה במחירה מגוון דובדן או וונגה) אין לי גם הסבר מדוע מרבית הקבלנים מסוגלים למכור פנטהטאז דופלקס בין 8 חדרים המשתרע על 300 מ"ר ועדיין להיות בטוחים ש 2 מטר משטח עבודה וארונות במטבח יספיק לאותם לקוחות.
אבל זה בדיוק מה שתקבלו מהקבלן שלכם.
אז שדרגו.  אם תשדרגו דרך אחת מחברות במטבחים שהקבלן נתן לכם כספק תוכלו להתקין את המטבח בזמן הבנייה.  אולם אם תבחרו לקחת את הזיכוי ולפנות לנגר פרטי ,לא תוכלו להכניסו לדירה ללקיחת מידות אלא לאחר קבלת המפתח.



אם תרצו מטבח נוח תהיו חייבים לשדרג 

שידרוג המטבח לגמרי מצדיק את ההוצאה 

אלו היו 1300  מילים על מה כדי לדעת לפני שרוכשים דירת קבלן
ובטור הבא?
מה כדי לדעת לפני שרוכשים דירת יד שנייה










Blogger Wordpress Gadgets